Rapport sur les loyers d’octobre 2019 de Rentals.ca

Taux de location nationaux

Selon les statistiques obtenues par Rentals.ca, la moyenne des loyers des propriétés sur le marché au Canada en septembre s’est élevée à 1954 $, ce qui représente une hausse de 2,1 % en comparaison au mois d’aout de cette année. Ce chiffre dépasse le record canadien du prix moyen de location autrefois établi en juin de 2019.

La médiane des prix de loyer demandés en septembre de 1875 $ est à la hausse relative au mois d’aout (1800 $). Le graphique ci-dessous montre le prix de loyer moyen par mois pour toutes les propriétés, y compris des maisons simples, des maisons jumelées, des maisons de ville, des condos, des appartements et des sous-sols au Canada. La taille des bulles croît, plus le loyer demandé est élevé.

Vu que les relevés statistiques instantanés du marché immobilier fluctuent de mois en mois, ce Rapport sur les loyers de Rentals.ca considèrera aussi les données du dernier trimestre afin d’atténuer les anomalies de données aberrantes.

Le prix de loyer moyen de propriétés annoncées sur Rentals.ca au cours du 3e trimestre de 2019 a été de 1933 $ par mois, ce qui représente une augmentation de 1,2 % par rapport au 2e trimestre de 2019. De plus, la médiane des prix de loyers a été de 1839 $ par mois, ce qui représente une augmentation de 2,2 % par rapport au 2e trimestre.

Comme il a été mentionné dans les Rapports nationaux sur les loyers passés, le type de propriétés annoncées sur Rentals.ca risque d’influencer les fluctuations des frais de location trimestriels et mensuels. Le graphique ci-dessous met en exergue les tailles moyennes trimestrielles des unités de location, divisées par le nombre de chambres à coucher.

Les maisons uniques, les maisons de ville, les condos, et les appartements loués au 3e trimestre de 2019 ont été plus grands en moyenne en comparaison au 2e trimestre de 2019. Par contre, les appartements locatifs, qui composent les 56 % de toutes les annonces de Rentals.ca au 3e trimestre de 2019, ont en moyenne diminué de 846 pieds carrés au 2e trimestre de 2019 à 822 pieds carrés au 3e trimestre de 2019. Cette donnée compense les variations importantes des autres types de propriétés.

En ce qui concerne le taux de croissance des taux de location, les appartements en sous-sol ont connu le plus grand taux de croissance à raison de 3,7 %. Vu que la part de marché des appartements en sous-sol est petite, il faut s’attendre à plus de volatilité entre les données intertrimestrielles. Les appartements en sous-sol du 3e trimestre de 2019 ont été promus à terme de 15 % de plus qu’au 4e trimestre de 2018. Comme il a été mentionné dans des rapports de Rentals.ca précédents, alors que l’abordabilité de l’ensemble des propriétés s’empire, il y a forte demande pour les propriétés à prix modique.

Le taux d’accroissement des taux de location des condos a été assez raisonnable à l’échelle nationale, à raison de seulement 1,6 % du 3e trimestre de 2019 au 4e trimestre de 2018. Parallèlement, les taux de location moyens des appartements ont quant à eux augmenté de 7 % du 4e trimestre de 2018 (1450 $ par mois) au 3e trimestre de 2019 (1553 $ par mois).

Les promoteurs immobiliers et les locateurs s’efforcent de générer un maximum de rente par pied carré. Lorsque ces derniers entreprennent des rénovations ou réalisent de nouvelles bâtisses, ils doivent prendre en compte le revenu généré par pied carré. Ils doivent aussi prendre en compte les couts accrus par pied carré de la réalisation d’appartements plus petits, du taux de roulement accru des appartements plus petits, ainsi que la qualité du locataire qui habiterait un studio plutôt qu’un 4 ½.

Le graphique ci-dessous montre les nuages à point des frais de location par pied carré par nombre de chambres pour les condos et les appartements au Canada au 3e trimestre de 2019. Les moyennes par pied carré et les tailles moyennes des propriétés sont marquées en gras. En moyenne, les studios à louer au 3e trimestre de 2019 sont plus grands à terme de 450 pieds carrés, et ce, à 2,85 $ par pied carré. Des appartements à une chambre sont annoncés en moyenne à quasiment le même taux locatif par pied carré (2,84 $). Leurs tailles sont majorées d’environ 200 pieds carrés (659 pieds carrés), sûrement à cause du fait que les studios sont seulement en vente dans les marchés où les frais de location sont les plus élevés. Les logements de deux chambres ont une superficie d’environ 300 pieds carrés de plus par rapport aux logements d’une chambre et ont été offerts à 2,33 $ par pied carré en moyenne au Canada. Enfin, les logements à trois chambres ont une superficie de 300 pieds carrés de plus que les logements à deux chambres (1240 pieds carrés). Les locateurs les louent à terme de 1,74 $ par pied carré en moyenne au 3e trimestre de 2019.

Taux de location provinciaux

Sur le plan provincial, c’est l’Ontario qui enregistre des taux de location les plus élevés en septembre. Les locateurs cherchent des rentes de 2334 $ en moyenne (de tous les types de propriétés), soit une augmentation de 0,5 % par rapport au mois d’aout, au cours duquel les taux de locations s’étaient élevés à 2321 $ par mois en moyenne.

Le quadrant en bas de la carte de Canada indique qu’il est plus dispendieux de louer un studio en Ontario que de louer un 5 ½ en Alberta, Manitoba ou Saskatchewan.

En survolant les moyennes globales de ces provinces, un surclassement du studio à l’appartement d’une chambre couterait 350 $. Ajouter des chambres à partir de là couterait, respectivement, par mois, 300 $, 250 $ et 550 $. Il n’y avait pas de différence significative entre le loyer moyen des logements de cinq chambres versus ceux de six chambres. Toutefois, il convient de noter que les logements qui sont offerts à un montant supérieur à 5000 $ sont mis à l’écart de cet échantillon repris dans le Rapport national sur les loyers.

Le graphique ci-dessous présente les taux de locations moyens de tous les types de propriétés au 3e trimestre de 2019 dans les quatre provinces les plus effervescentes sur Rentals.ca. Les cercles entourant les taux de location moyens reflètent la composition d’unités par type de propriété. L’Ontario a enregistré une part plus importante de locations de maisons individuelles et de condos, ce qui contribue au taux de location mensuel élevé. Le Québec détient la plus garde part d’appartements locatifs, tandis que l’Alberta détient la part la plus faible des condos.

Le graphique ci-dessous dépouille les taux de croissance trimestriels de tous les types de propriétés versus les taux de location moyens de quatre provinces. Il montre aussi la relation entre ces deux variables dans les deux trimestres précédents.

En matière de croissance trimestrielle des taux de location, le Manitoba a récemment enregistré une appréciation vertigineuse, soit une hausse trimestrielle de 11,4 %, et ce, après un bond de 14 % au 2e trimestre de 2019. Bien que la demande de logements locatifs ait augmenté au Manitoba, on peut attribuer une part considérable de cette hausse à un projet récent de bâtisse à appartements haut de gamme au centre-ville de Winnipeg et à une réduction significative d’annonces pour appartements en sous-sol, qui, eux, abaissent généralement la moyenne de taux de location.

La meilleure façon de jauger la croissance d’un marché quelconque consiste à procéder en comparant les pommes avec des pommes. Il n’y a rien de plus semblable que de regarder à un seul bâtiment. À titre d’exemple, The Penthouse Condos est un projet de conversion immobilier situé à 100, rue Princesse au centre historique de Winnipeg, le Exchange District. Ce bâtiment de six étages de 60 unités a été complété en 2012 et a connu six à huit annonces par trimestre en 2019. Le taux de location moyen a été de 1344 $ au 1er trimestre de 2019, de 1432 $ au 2e trimestre et de 1472 $ au 3e trimestre. Cela représente des augmentations de 6,5 % et de 2,8 % respectivement aux deux derniers trimestres. Bien entendu, ce projet est unique, mais cet exemple montre que la demande est forte pour les logements locatifs à Winnipeg.

La Colombie-Britannique a connu une augmentation de ses taux de locations à raison de 6,5 % de trimestre en trimestre. Cela vient à la suite d’un bond énorme de 12 % au 2e trimestre de 2019. On peut attribuer ce gonflement rapide de taux de location notamment à une hausse du nombre d’appartements en marché dans la province au 3e trimestre.

Le marché en Ontario demeure celui ayant vu la croissance la plus constante, à raison de 1,9 % au premier trimestre de 2019, de 3,1 % au 2e trimestre et de 3,3 % au 3e trimestre.

Taux de location municipaux

Le graphique ci-dessous montre l’évolution trimestrielle des taux de location dans diverses villes au Canada. Les taux de locations médianes ont été utilisés afin d’amortir l’influence statistique de données aberrantes.

Le loyer médian a été identique ou supérieur au 3e trimestre de 2019 versus le 2e dans la plupart des grandes villes de l’Est-Canada. De l’autre côté, plusieurs des villes de l’Ouest-Canada, dont Vancouver, Calgary, Edmonton, Saskatoon, Regina et Red Deer enregistrent des taux de location médians inférieurs d’un trimestre à un autre.

Le tableau ci-dessous révèle les taux de location moyens pour les appartements, divisés par ville. (Seulement les villes ayant vu 50 annonces immobilières ou plus au 3e trimestre de 2019 y figurent).

Pas très surprenant : Toronto (dans sa zone délimitée préamalgamation) est caractérisé par son marché d’appartements locatifs le plus dispendieux. Le loyer moyen s’élève à 2200 $, comparé à 2156 $ à East York et 2103 $ à Vancouver. Bien que l’échantillon soit petit – 54 annonces au cours du trimestre – Yellowknife enregistre des taux locatifs même plus élevés que plusieurs villes de l’Ontario : 1929 $ par mois en moyenne.

Loyer moyen par ville ayant enregistré au moins 50 annonces d’appartement, 3e trimestre 2019

Données

Les données utilisées dans cette analyse proviennent des annonces mensuelles de Rentals.ca. Ces données diffèrent considérablement des données avec lesquelles on est plus familier collectées et publiées par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL)

Les données de Rentals.ca incluent les appartements en sous-sol, les appartements locatifs, les condos locatifs, les maisons de ville, les maisons jumelées et les maisons individuelles, tandis que les données principales de la SCHL proviennent que des appartements locatifs et des maisons de ville locatives. Bien que la SCHL collecte certaines données sur le marché de location secondaire, la SCHL en fait le reportage séparément du marché primaire.

Les taux de location de la SCHL sont basés sur l’univers entier des logements purement locatifs au Canada (le stock), tandis que les données relevées par Rentals.ca sont principalement basées sur les taux de location promus (le flux). C’est vrai que cet échantillon est moins grand, mais les taux captent mieux la réalité des taux de locations auxquels des locataires potentiels feraient face. Les données de Rentals.ca ont tendance à afficher des taux de location plus élevés que ceux prélevés par la SCHL, car les logements locatifs inoccupés ne sont pas soumis à la règlementation des loyers.

Les taux de location moyens et médians sur le site Rentals.ca peuvent également dépasser les taux annoncés par la SCHL pour plusieurs raisons : lorsque Rentals.ca compose ses rapports, il inclut aussi les appartements les plus grands et les plus dispendieux, tels que les maisons individuelles, les maisons de ville et les condos; l’écart du droit de survie (les logements trop chers restent pris dans l’échantillon); et les multiples annoncent de la même propriété à différents niveaux de loyer chaque mois.

Il convient également de noter que les propriétés mises au marché dont la valeur est supérieure à 5000 $ par mois et inférieure à 500 $ dollars par mois sont éliminées de l’échantillon de logements locatifs analysés. De plus, les baux à court terme, les locations de chambres individuelles et les logements locatifs meublés sont éliminés de l’échantillon lorsqu’ils sont identifiables.